Бизнес идея; частна управляваща компания

Време за четене: 10 минути

Нямате време за четене? Оставете вашата поща - ние ще изпратим линк към статията.

Според Росстат руснакът харчи средно над 1700 рубли месечно за жилищни и комунални услуги. Пазарът на жилища и комунални услуги е три пъти по-голям от пазара на битови услуги, четири пъти по-голям от пазара на пътнически превози и седем пъти по-голям от пазара на медицински услуги. В същото време такъв размер на пазара изобщо не гарантира бизнес печалба или дори пробив.

Жителите на по-голямата част от жилищните сгради не обслужват сами къщите си: не сменят крушките на входовете, не ремонтират рампите, не премахват снега през зимата. Това се прави от управляващото дружество, с което жителите на къщата сключват споразумение. Наказателният кодекс получава пари от жителите за всички комунални услуги, плаща на доставчиците за вода, газ и електричество. И пази парите за поддръжка на къщата.

Великобритания е обикновена търговска компания, LLC или JSC. За да отворите управляваща компания, трябва да получите лиценз за управление на жилищни сгради и да издържите квалификационен изпит. След това наемете чистачи, водопроводчици и електротехници, сключете споразумение с доставчици на ресурси. По-трудно е от отварянето на магазин за дрехи, но е напълно възможно - в сектора на жилищно-комуналните услуги в Русия работят 20 хиляди управляващи компании.

Говорихме с Инна от управляващата компания Alfa-Service, за да разберем защо огромният размер на пазара не гарантира дори малка печалба и защо не трябва да навлизате в тази област, ако няма козове в ръкава си.

Трудно е да се намерят клиенти

Намирането на клиенти на този пазар е по-трудно, отколкото в търговията на дребно или в кетъринга. Няма да можете просто да пуснете реклама в Интернет или от уста на уста - трябва да вървите по трудния път.

Има три основни начина: да спечелите търга, да преговаряте с предприемача или да убедите общото събрание на наемателите да промени Наказателния кодекс. В първия случай млада компания няма да може да се конкурира с опитни конкуренти. Във втория предприемачът може да няма връзки. И третият изисква невероятни усилия: трябва да съберете наематели и да ги убедите да преминат през сложна процедура. Ако основателят няма силни връзки или способността да влияе на решението на наемателите, ще бъде почти невъзможно да се намерят обекти за управление.

Клиентите често не плащат

Общият дълг на руснаците в жилищно-комуналните услуги надхвърля 500 милиарда рубли, което е около 10% от целия пазар. Жителите не могат да плащат в продължение на няколко месеца или дори години. Има и такива, които не плащат и чакат, докато изтече давността с надеждата, че няма да имат време да бъдат съдени и дълговете ще бъдат отписани. Ако компанията няма време да се обърне към съда в рамките на три години, парите ще бъдат загубени.

За да си получат парите, компаниите изключват електричество, вода и понякога поставят щепсели в канализацията

Проблеми в жилищно-комуналните услуги

Със сигурност повечето жители на модерни жилищни сгради не са доволни от работата на местните жилищно-комунални служби, но малко хора са в състояние да организират инициативна група и да оправят ситуацията. И всичко това на фона на широко опустошение в дворовете и входовете. Счупени прозорци и врати, изтъркани стълби, запушен и мръсен улей за боклук, графити, течащ покрив и много други. Освен това такова плачевно състояние на мазетата и входовете може да навреди на здравето. Влажност и нехигиенични условия, разпространение на плъхове, бълхи и хлебарки, плесени. И само отвореният достъп до входовете на тавани и мазета ги прави предпочитано място за посещение на наркомани, дребни престъпници и бездомници.

Всички тези проблеми са напълно решими и парите, прехвърляни за жилищно-комунални услуги, непрекъснато нарастват. Нивото на обслужване, предоставяно от управляващите компании обаче, обикновено е отвратително. Дори при пробив във водоснабдяването, екип от водопроводчици си тръгва с голямо закъснение и щетите от аварията излизат много повече, отколкото ремонтниците пристигат незабавно. И ако електрическата инсталация е изгоряла, можете дори да изчакате електротехниците няколко дни. И въпросът тук е не толкова в невниманието, небрежността или мързела на служителите в ZhEK, а в многобройните проблеми на самата структура на системата на публичната администрация на индустрията.

Съвременни управляващи компании

Дългосрочното отсъствие на здравословна конкуренция и монопол от страна на държавните жилищни бюра доведе до неефективно управление и разпределение на средствата. В резултат на това много пари в бранша се изразходват за поправяне на дупки. Лош ремонт на отоплителната система през студения сезон, замръзване на тръби във входовете поради счупени прозорци и врати. С огромни топлинни загуби всъщност жителите плащат за отопление на улиците, а не на къщите си. Системите за управление на домовете, създадени още по съветско време, продължават да работят неефективно в повечето руски градове. И при липса на конкуренция, те осъзнават своята изгодна позиция. В крайна сметка защо да работим по-добре, ако парите така или иначе се плащат.

В момента частните управляващи компании малко коригират ситуацията, заменят старите ЖЕК и ДЕЗ. Появява се конкуренция, допринасяща за цялостното подобряване на услугата. На асоциациите на собствениците на жилища се предлага избор. За съжаление този процес тепърва започва, защо предприемачите не бързат да овладеят този бизнес? В крайна сметка това е оборот от милиард долара.

Пазарна осъществимост

Маркетинговите агенции извършиха аналитично проучване на пазара на жилищни и комунални услуги в Москва. Средно този сектор се оценява на един милиард евро годишно. Пазарът е наистина огромен и повече от две хиляди и половина предприятия са в полза на правото да обслужват комунални услуги, повече от две трети от които са малки частни организации. Но въпреки подобреното управление на ресурсите поради износената мрежа от комуникации и съоръжения, която е прехвърлена на управлението, печалбата на такива компании е минимална. Повечето от средствата се изразходват за подмяна или скъпи ремонти. Положението е по-добро в новите сгради, където веднага се организират сдруженията на собствениците на жилища.

Всъщност е нецелесъобразно да се открива бизнес за обслужване на комунални услуги на базата на "Хрушчови", построена през 70-те години, с техните износени комуникации. Възвръщаемостта на предприятието в този случай може да достигне 5 или повече години. Но дори и в пренебрегвани случаи, пазарът на жилищни и комунални услуги може да бъде много печеливш. Според търговците ситуацията може да се промени, като се промени посоката на бизнеса, като се направи профил. Привличане на фирми за разработка.

Печалбата на девелоперската компания от управление на жилищни и комунални услуги е несравнимо по-ниска от реализацията на собствени проекти и инвестиции. Въпреки това, разработчикът се стреми да организира свой собствен управленски офис в изгражданите съоръжения. По този начин, привличане на клиенти с готово решение. Освен това за една компания е по-лесно да премахне собствените си грешки и недостатъци в строителството.

Търсене на клиенти и избор на подходящи обекти

Почти всеки, който живее в жилищен блок, е запознат с дейността на управляващите дружества в областта на жилищно-комуналните услуги (по-долу - Наказателния кодекс). Мнозина ги свързват с "GBU Zhilischnik", тоест държавно или общинско бюджетно предприятие, продължаващо традициите на съветския ЖЕКов, с услуга с подходящо качество. Пазарът на частни компании за управление обаче е узрял в страната. Той има всички предпоставки за консолидация.

Пазарът е узрял

Пазарът за компании за управление на активи е доста голям. Според нашите оценки собствениците на жилищни сгради само в Москва и Св. Жилищни и комунални услуги). И това е само за поддръжка и ремонт на жилищни помещения, без да се вземат предвид реалните комунални услуги (отопление, вода, газ и т.н.). Ако екстраполираме тези цифри на цяла Русия, ще получим повече от 1 трилион рубли. И половината от тях са от частни компании.

Най-впечатляващият пример за пристигането на големи частни инвеститори в областта на управляващите компании е PIK-Comfort, член на групата на PIK, от Сергей Гордеев. След като се появи през 2021 г. и започна да расте активно през 2021 г., сега тя е най-голямата частна управляваща компания в страната (и най-голямата управляваща компания като цяло), с над 50 милиона m2 под управление. И през последните години все повече частни инвеститори започват да следват нейния пример.

Пазарът в Обединеното кралство сега е подобен на пазара на хранителни стоки на дребно преди 10-15 години. Първата прилика е, че този бизнес се мащабира доста лесно „в ширина“. Днес пазарът не е консолидиран, няма ограничения за екстензивен растеж, включително чрез закупуване на други играчи.

Продължавайки аналогията на дребно, нека си припомним типичния пейзаж на жилищен район преди 20 години: в почти всеки двор имаше малък магазин за хранителни стоки, собственост на местен предприемач. Сега почти всички тези магазини са изчезнали и мястото им е заето от Pyaterochka, Magnets или Dixie. През 2021 г. във веригата Pyaterochka имаше 100 магазина, сега те са 15 350 - веригата е нараснала 150 пъти.

Същото ще се случи и на пазара в Обединеното кралство. В Москва и Московския регион има почти 900 компании за управление, докато 90% от играчите са малки и управляват жилищен фонд под 600 000 m2 всяка. Като цяло обаче такива малки компании представляват повече от 55% от общия жилищен фонд в региона. Днес на пазара има само един наистина голям частен играч - групата компании PIK. Най-близките конкуренти изостават по отношение на площта на управляваните къщи поне с порядък.

Бъдещата консолидация, макар и в неявна форма, се улеснява от държавата. Формално държавното регулиране в тази област не е много важно: на всяко управляващо дружество се издава лиценз и може да го отмени, ако има значителни нарушения в дейностите.

На практика Жилищно-химическият комбинат е много политически чувствителна област. Ето защо местните власти често и активно се намесват в работата на Наказателния кодекс. Кметовете, управителите и техните заместници по жилищно-комуналните услуги провеждат редовни срещи със собствениците на управляващите дружества, за да обсъдят наболели проблеми. Естествено, ще им бъде по-лесно да обсъждат програмата с 5-10 големи играчи, отколкото със стотици малки.

И накрая, активите на този пазар могат да бъдат закупени доста евтино и понякога дори „отнети безплатно“. Един от ключовите проблеми на много управляващи компании е хроничното неплащане на жителите. Ситуацията е още по-влошена, ако компанията действа като „транзитна връзка“ за плащане на сметките за комунални услуги между жителите и доставчиците на ресурси (RSO). В този случай самият Наказателен кодекс отговаря за заплащането на услугите на RNO и няма с какво да плаща, ако не може да получи пари от наемателите. Това изисква ефективна работа с длъжници, която не винаги е достъпна за малките играчи.

Неизползван потенциал

Но това не е единственият фактор за инвестиционната привлекателност на управляващото дружество. Освен че се разраства в ширина, този бизнес е и мащабируем в дълбочина.

Жителите на жилищни сгради много добре знаят колко е важно да се избере надеждна компания за управление, тъй като те плащат много пари, така че къщата им да бъде постоянно наблюдавана и да се извършват навременни необходими ремонти. Но, за съжаление, най-често хората са нещастни, не разбират накъде отиват парите им и кой ще отговаря за тях. Поради това днес много къщи обикновено отказват услугите на управляващи компании и образуват така наречената HOA. Но и тук не всичко е толкова гладко, защото най-често хората са готови само да се възмутят, но в действителност никой не иска да прави нищо сам. Много е трудно да се намерят активисти във всяка жилищна сграда, така че съществуването на управляващи компании все още продължава.

Днес нашият гост е Людмила Владимировна от Воронеж. Списание Reconomica я помоли да разкаже как работи работата на управляващата компания, тъй като тя, както никой друг, знае всички нюанси на този случай. Людмила Василиевна през далечната 2021 г. успя да отвори собствена компания за управление на жилищни сгради и много компетентно правеше бизнес, докато все още трябваше да затвори бизнеса си. Прочетете всички подробности от нейната история по-долу.

Създаване на управляващото дружество

Здравейте! Казвам се Людмила Владимировна Меркулова. Живея във Воронеж. Когато започнах бизнеса си с управление на жилищни сгради през септември 2021 г., бях на 56 години. Създадената от мен управляваща компания (MC) работеше до края на 2021 година.

Прехвърляне на къщи на управление

В началото на 2021-те работих в отдела за капитално строителство на една от фабриките във Воронеж. Изградихме многоетажни жилищни сгради. Половината от апартаментите в тях бяха продадени на намалена цена за тези, които са в списъка на чакащите на завода, останалите бяха купени от всички на търговска цена.

В предприятието бизнесът се движеше със скокове към фалит и прекратяване на жилищното строителство. Трябваше да се търси нова работа. В баланса на много предприятия са били построените от тях жилищни сгради, от които се опитват да се отърват. Прехвърлено в юрисдикцията на новообразувания Наказателен кодекс.

През 2021 г. създадох LLC, чийто устав предвиждаше един вид дейност - управление на недвижими имоти. Постигнато е споразумение с ръководството на предприятието за прехвърляне на управляващото дружество на две жилищни сгради с обща площ 13 862 кв. ...

Една от къщите, обслужвани от нашата управляваща компания.

Нямах първоначален капитал. Като финансова „възглавница за безопасност“, ръководството на фабриката се съгласи през първите три месеца от създаването на моята компания да продължи да обслужва прехвърлените къщи самостоятелно. Паричните преводи от населението за тези месеци трябваше да бъдат кредитирани по моята сметка.

Организационни акценти

Управляваща компания - управляващите дружества в жилищно-комуналните услуги са станали неразделна част от комуналната структура, изпълнявайки задължения към жителите на жилищни сгради за подобряване и осигуряване на основни ежедневни нужди.

Всяко юридическо лице, което няма проблеми със закона, може да стане управител. Тази ниша за бизнесмени остава относително безплатна, тъй като се счита за не много печеливша. Но на практика няма конкуренция и не е нужно да полагате твърде много усилия за намиране на клиенти. Достатъчно е да поемете контрола над няколко високи сгради - и основата за работа е готова.

Не може да се каже, че ще бъде много лесно да се отвори управляваща компания, тъй като напоследък правителствените изисквания към тези структури станаха много по-строги от преди. Въпреки това, при липса на голям начален капитал, но със силно желание да започнете собствен бизнес, можете да поемете риск, прекрачвайки страха и несигурността.

Организация за управление и нейните типове

Руското законодателство поставя строг контрол върху търговските структури за управление, които поддържат оптимални удобства за жителите на жилищни сгради и осигуряват ремонти на жилища, непрекъснато снабдяване с основни енергийни ресурси като електричество, газ, вода и отопление. Това е основната цел на Наказателния кодекс, която трябва да се изпълнява най-ефективно. Жителите трябва да изпитват максимален комфорт в замяна на редовни месечни вноски. Дейността на Наказателния кодекс (правилното наименование е "управляваща организация") се контролира от следните правни актове:

  • Граждански и жилищен кодекс на Руската федерация.
  • Променените изисквания към организацията, предписани във Федералния закон № 255-FZ (от 21. 7. 014).
  • Установените методи за регулиране на тарифите за отопление с правителствено постановление N 1075 (от 22. 0. 012).
  • Регулиране на отношенията в областта на водоснабдяването и канализацията във Федералния закон N 416-FZ (от 07. 02. 011).
  • И други закони за изменения за повишаване на енергийната ефективност, за подпомагане на жилищните и комуналните услуги при провеждането на реформи, одобряване на нови правила и разпоредби за експлоатацията на жилищния фонд и др.
<

Разбирането как да се отвори управляваща компания в областта на жилищно-комуналните услуги ще помогне да се знае правилната й организация и методите за изпълнение на проекта. Жителите получават избор на управление на домовете в една от трите възможности:

  • Хибрид - за големи многоетажни сгради, където жителите решават всички управленски, оперативни и организационни въпроси за поддържане на къщата сами, без помощта на трети страни.
  • Незабавно - за малки къщи с 40 апартамента или по-малко. В този случай наемателите избират представител от къщата, който сключва договори с изпълнители, за да извърши необходимите ремонти от името на обществеността.
  • Оперативен - за MKD или няколко, обвързан с една комуникация. Случаят, когато събрание на наемателите с мнозинство гласове взема решение за избора на най-подходящата управляваща компания за тях.

Въз основа на срещата се изготвя споразумение между наемателите и управителите, което се подписва със споразумение, в което са посочени задълженията на двете страни. Няколко високи сгради, обединени от единна централизирана система, могат едновременно да участват в договора.

Изисквания към управляващата организация в областта на жилищно-комуналните услуги

Тези данни, заедно с информация за извършената работа, списъкът на услугите, както и тяхната цена и друга информация, се въвеждат в единната Федерална информационна система - GIS Housing and Communal Services - където има наемателят може да се свърже за изясняване на възникналите въпроси. Липсата на информация за този ресурс дава право на собствениците на апартаменти да подадат жалба до жилищно-комуналната инспекция или дори до прокуратурата.

Може би ще се интересувате
Бизнес идеи и новини в Краснодар
Идеи за малък бизнес Краснодар
  • Време за четене 16 минути
Бизнес идеи за малък град
Купете | Продайте готов бизнес
  • Време за четене 8 минути
Горски бизнес
Горски бизнес
  • Време за четене 22 минути
Коя е най-добрата бизнес идея
Най-добрите идеи за стартиране
  • Време за четене 13 минути
Използваме бисквитки
Използваме бисквитки, за да гарантираме, че ви даваме най-доброто преживяване на нашия уебсайт. Чрез използването на уебсайта се съгласявате с използването на "бисквитки".
Позволяват "бисквитките".